FRI’s kommentarer til Bygherreforeningens aftaleparadigme for rådgiveraftale efter ABR 18

Bygherreforeningen har udarbejdet et paradigme til en rådgiveraftale, senest revideret april 2019. FRI har indsendt en række kommentarer til aftalen.


 

Aftalen fraviger og supplerer på nogle punkter ABR 18. Aftalen giver anledning til følgende kommentarer:

Ad pkt. 1

Aftalen åbner mulighed for, at bygherren ensidigt kan overdrage den mellem bygherren og rådgiver indgåede aftale til en totalrådgiver/totalentreprenør. Der er tale om et debitorskifte, som kræver særskilt accept af kreditor – dvs. rådgiver. Fremgangsmåden er derfor lovlig nok, men rådgiver skal være opmærksom på, at den økonomiske forpligtelse overføres til en 3. mand – totalrådgiver/totalentreprenør -  som rådgiver ikke selv har valgt og ikke kender soliditeten på. I det hele taget skal rådgiver være opmærksom på, om man vil indgå i et samarbejde med en totalrådgiver/totalentreprenør, som man ikke kender eller har valgt.

Ad pkt. 2.4

Udskiftning af nøglemedarbejdere kan ske, hvis bygherren ikke finder, at samarbejdet fungerer tilfredsstillende. Dette er ikke nødvendigvis det samme som en saglig begrundelse, hvilket normalt er forudsætningen for at kunne kræve udskiftning. Konsekvenserne kan have store konsekvenser for rådgiver, da en ny tilsvarende medarbejder skal sættes på opgaven uden at der sker kompensation.

Ad pkt. 2.6

ABR 18 § 7 stk. 5 forudsætter, at bygherren i særlige situationer kan kræve erstatning direkte hos underrådgiver. Til gengæld skal bygherren respektere de aftaler om ansvarsbegrænsning, som rådgiver har indgået med sin underrådgiver. I rådgiveraftalen kræves det, at rådgiveren ikke indgår aftale om en lavere ansvarsbegrænsning med sin underrådgiver, end han selv har aftalt med bygherren. Kravet til symmetri i aftalerne er forståeligt nok, men kan afskære underrådgivere, der udfører en mindre del af opgaven fra at påtage sig opgaven. Ansvarsbegrænsningen, der er indgået mellem bygherrens direkte aftalepart – det kan være rådgiver eller totalentreprenør - kan være ude af proportion med opgavens og dermed honorarets størrelse.

Ad pkt. 2.9

Fuldmagten til rådgiver kan besluttes i den konkrete sag, med mindre bygherren accepterer ABR § 26. Hvis bygherren indskrænker fuldmagten helt eller delvist skal rådgiver være opmærksom på at indtænke bygherrens svarfrister i ydelsesplanen. I modsat kan rådgiveren ende med at ifalde ansvar for forsinkelse.

Ad pkt. 3.1

Bygherreforeningens aftale fraviger ABR 18 § 4 stk. 6 om  dokumentrækkefølgen, hvis der er uoverensstemmelse mellem dokumenterne. Aftalen strider imod sædvanlig fortolkningsprincipper, hvorefter at de specifikke dokumenter går forud for de generelle-,  og de nyeste dokumenter går forud for ældre dokumenter. Resultatet er, at bygherreforeningens rådgiveraftale placerer rådgiverens tilbud nederst, således at ABR 18 og udbudsmaterialet går forud for tilbuddet. Forbehold, der strider mod udbudsmaterialet bortfalder endvidere medmindre at det/de er accepteret og anført i et bilag.

Ad pkt. 4

Her bekræftes det under pkt. 3.1 anførte, idet rådgiveren ikke kan påberåbe sig, at bestemmelser i rådgiverens tilbud fører til, at krav i udbudsmaterialet ikke opfyldes, medmindre dette fremgår af listen over anerkendte forbehold.
Hvis tilbuddet indeholder flere ydelser end udbudsmaterialet foreskriver, er rådgiver imidlertid forpligtet til at opfylde, så her har tilbuddet altså fortrinsret.

Deltagelse i projektoptimering forudsætter, at omfanget heraf er defineret, eksempelvis ved at rådgiveren definerer rammer i udbudsprojektet.

Aftalen bør derfor tage bedre stilling til omfanget se i øvrigt pkt. 15.5, herunder hvordan uopfordrede optimeringsforslag fra entreprenøren skal håndteres honorarmæssigt.

Rådgiveraftalen forudsætter, at rådgiver er forpligtet til at anvende specifikke paradigmaer, fx. om udbud eller kontraktindgåelse m.m., hvis bygherren anviser det.

Rådgiver skal være opmærksom på, at bygherreforeningen i deres standardforbehold til Ydelsesbeskrivelsen for Byggeri og Landskab 2018 kræver, at rådgiver hæfter for juraen. Dette skal overvejes, hvis bygherren leverer juridiske dokumenter, som rådgiver forpligtes til at benytte.

For så vidt angår omprojektering anføres, at rådgiveren er forpligtet til at anvise besparelsesmuligheder, men at bygherren ikke er forpligtet til at følge rådgivers anvisninger.  Dette bør kun være tilfældet i ganske særlige tilfælde, da besparelserne ellers kan blive meget svære og omkostningestunge at opnå. Det anbefales i den forbindelse at udarbejde et besparelseskatalog med bygherren, så parterne er enige om forudsætningerne for eventuelle besparelser, hvis problemet opstår.

Ad pkt. 5.1

Materiale/oplysninger, som bygherrer leverer efter aftaleindgåelse, kan have indflydelse på ydelsesplanen

Ad afsnit 6

Rådgiveraftalen forudsætter, at drifts- og vedligeholdelsesinstruktioner og teknisk dokumentation skal være kvalitetssikret og afleveret til bygherren senest i forbindelse med aflevering. Dette kan i praksis være meget vanskelligt at overholde, hvilket rådgiver bør være opmærksom på eventuelt ved at sikre sig, at Bygherren håndterer kravet over for entreprenøren ved sanktioner i form af  bodsbestemmelser. Rådgiveren kan påse, at bodsbestemmelserne håndhæves, så de kommer bygherren til gode, men rådgiver kan ikke gøre mere over for entreprenøren, som er bygherrens aftalepart.

Bemærk derfor, at bygherren forbeholder sig ret til at tilbageholde i rådgivers honorar indtil fuldstændigt materiale foreligger, hvilket kan være helt urimeligt, hvis forsinkelse beror på entreprenørens forhold – særligt i og med at det er bygherren, der indgår aftale med entreprenøren, som derfor er uden for rådgivers indflydelse.

Ad 8.2

Aftalen forudsætter indeksering(timeafregning, fast pris ) efter Nettoprisindekset, hvilket er uhensigtsmæssigt.  I kommentaren til ABR 18 foreslår AB-udvalget, som Bygherreforeningen var medlem af, at indekset for rådgiverhonorarer er Danmarks Statistiks ILON 12, idet dette er det mest retvisende indeks for rådgiverydelser.

I honorar efter medgået tid indgår ikke transport, hvilket man skal være opmærksom på.

Ved aftalte rejser i forbindelse med rådgivning betales kun rejsetid inden for den normale arbejdstid og kun i det omfang timetallet pr. dag ikke overstiger normalarbejdstiden. Denne bestemmelse kan give problemer, hvis bygherren arrangerer møder klokken 8 om morgenen. Møder skal derfor planlægges midt på dagen, så rådgiver kan nå frem og tilbage inden for normal arbejdstid.

Opmærksomheden henledes også på, at rådgiverens statsautoriserede revisor – på foranledning af bygherren –– skal gennemgå og attestere grundlaget for honorarberegningerne. Dette kan være en udfordring, hvis rådgiverens revisor ikke er statsautoriseret; men uanset hvem, der udfører kontrollen – må denne ydelse forventes at udløse en ekstraregning af ukendt størrelse til revisor, som kan være svær at indkalkulere i prisen – særligt når det er honorar efter medgået tid.

Bygherreforeningen forudsætter endvidere, at alt relevant regnskabsmateriale med bilag skal kunne fremlægges til brug for bygherrens revision. Bygherrens revisor udfører revisionen, og denne skal kunne kræve yderligere oplysninger og dokumentation for det udførte arbejde af rådgiver. Heruover skal der dagligt føres timelister, hvor de enkelte medarbejderes timeforbrug dokumenteres.

Der skal altså laves daglige opgørelser over forbrugt tid m.m., og spørgsmålet, om dette tidsforbrug hører under generel administration og dermed ikke er honorarberettiget, bør afklares, da der kan ligge et ganske stort tidsforbrug i at opfylde bygherrens krav. 

Under afsnittet om honorar efter byggeudgift anføres en række poster, der ikke indgår i den honorarbærende del bla.:

  • Bygherreleverancer med mindre, at entreprenørydelser med tilknytning til bygherreleverancer relaterer sig direkte til et udførelsesgrundlag udarbejdet af rådgiveren.  Det kræver en afklaring up front af, hvorvidt en bygherreleverance indgår i i grundlaget for rådgiverens honoraraberegning eller ej.
  • Funktionsudbud kan også give anledning til diskussion, idet 1/3 af de budgetterede udgifter til de dele af projektet, som er udbudt på funktionskrav, ikke indgår i honorargrundlaget.

Tilsyneladende håndterer aftalen ikke besparelser, som rådgiveren initierer.  

Ad pkt. 8.5

Bemærk, at rådgiver er forpligtet til at deltage i konfliktløsningsdrøf-telser med entreprenører uden vederlag. Dette gælder også i sagsoplysning og forsvar ved eventuelle erstatningskrav relateret til projektfejl/-mangler.

Afsnit 10

Udbetaling af honorar og udlæg

Under punktet anføres en betalingsplan, som giver anledning til følgende overvejelser:

  • Registrering og forundersøgelser forudsættes at udgøre 2%. Men det er ikke klart defineret, hvad der er indeholdt. Fx Geotekniske undersøgelser, hvilket ikke er helt uvæsentligt. Så punktet bør præciseres yderligere.
  • Honoraret til og med dispositionsforslaget udgør 12 %, hvis byggeledelse er indeholdt i aftalen og 16%, hvis byggeledelse er indeholdt.
  • Projektering i alt udgør 52 % hvis byggeledelse er indeholdt og 68%, hvis byggeledelse ikke er indeholdt.
  • Byggeledelse og fagtilsyn udgør 40%.

Afsnit 13

Forsikring

Denne bestemmelse kan give anledning til problemer. Aftalen forudsætter, at rådgiver for det første får godkendt sit forsikringsselskab af bygherren. For det andet skal rådgiver i forbindelse med aftalens indgåelse ved fremlæggelse af underskrevet forsikringsbevis dokumentere, at rådgivers ansvar er dækket af en professionel ansvarsforsikring på sædvanlige vilkår og har det nødvendige beløbsmæssigt omfang.

Bemærk, at bygherren mindst en gang årligt skal indhente bekræftelse fra forsikringsselskabet på, at forsikringsdækningen er opretholdt og fremsende kopi til bygherren. Herudover er rådgiver forpligtet til at meddele bygherren, hvis der er anmeldt skader, der overstiger 40% af forsikringssummen.

Forsikringssummen skal udgøre minimum X kr. pr. skade/tab og pr. år. Selvrisikoen må ikke overstige 500.000 kr.

Selve godkendelsen kræver, at bygherren er kvalificeret til at vurdere betingelserne og har tid til at kontrollere forsikringsoplysningerne. Og hvad er sædvanlige forsikringsvilkår? Flere større rådgivervirksomheder er forsikret internationalt, og i så tilfælde er den danske afdeling næppe indstillet på at udlevere forsikringsbetingelser for den internationale koncern. Endvidere kan krav til opgørelser og selvrisiko være en udfordring, idet meget store firmaer kan have langt større selvrisici end 500.000 kr. uden at dette svækker sikkerheden for bygherren.

Det væsentlige er ikke, om der er anmeldt skader for 40%, men om der er  tilstrækkelig forsikringsdækning eller ej. I tilfælde af at forsikringsdækningen er lav, kan en enkelt forsikringsskade være nok til at udhule dækningen. 

Kravet til forsikringssummens størrelse bør alene være relateret til dækningssummen pr. år og ikke til den enkelte skade. Det er meget usædvanligt at sætte begrænsning på forsikringsdækningen i forbindelse med den enkelte skade. Hvad skulle formålet være?

Ad 13.2

Forsikringspræmierne til projektansvarsforsikringer er blevet ekstremt høje og der er meget få udbydere på markedet. Det bør af aftalen fremgå, hvem af parterne, der afholder udgift til forsikringspræmien.

Ad pkt.14.3

Det forekommer unødvendigt i alle sager at udpege opmand/mægler/mediator allerede ved kontraktens underskrivelse.

Ad pkt. 15.5

Skal der være et tilæg til omprojektering i forbindelse med rådgivers bonus i forbindelse med projektoptimering?

Bilag 3’s liste over ydelser, der kan udbydes i funktionskrav bør f.s.v.a. beton henvise til A 113.

”Ventilation” er meget vidtgående.